|
Долевое строительство
Долевое строительство - это выгодный метод решить квартирный вопрос и приобрести недвижимость. Особенности такого метода заключается в том, что Вы вносите только определенный первоначальный процент от стоимости жилья, а всю оставшуюся часть выплачиваете в течение определенного срока равными долями.
Договор долевого строительства
Множество вопросов вызывает договор долевого строительства (догоовр долевого участия в строительстве). В судебной практике договор долевого строительства нередко квалифицируют как договор о совместной деятельности. но данная точка зрения заслуживает критического подхода.
Во первых, названные договоры отличаются по цели участия контрагентов в договоре. В договоре долевого участия стороны - застройщик и граждане-дольщики преследуют разные цели. Гражданин - участник долевого строительства - рассчитывает приобрести в собственность квартиру, а застройщик организует процесс строительства с целью получения прибыли от продажи квартир. В отношениях долевого строительства отсутствует признак совместного несения рисков и справедливого участия в прибылях, характерный для простого товарищества. В договоре участия в долевом строительстве отсутствует признак соединения вкладов, присущий товариществу. Вклады дольщиков могут объединяться только через застройщика. Ведение общих дел дольщиков находится в компетенции инвестиционной компании, участвующей в долевом строительстве многоквартирных домов.
Договор о долевом строительстве заключается в основном в виде отдельного соглашения застройщика с каждым дольщиком, а договор простого товарищества основан на согласовании воль всех участников договора. Наконец, на все имущество, полученное от ведения совместной деятельности, товарищи имеют право общей долевой собственности. У гражданина-дольщика по окончании строительства возникает право собственности на отдельную квартиру, режим долевой собственности распространяется лишь на общее имущество многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, земельный участок).
Хотя нередко граждане-дольщики именуются как соинвесторы,нельзя квалифицировать договор долевого участия и как инвестиционный договор, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.
Порой договоры долевого участия квалифицировались как договоры подряда, где застройщик-подрядчик выполняет деятельность по строительству квартиры для гражданина-заказчика. Однако особенности договора о долевом строительстве не позволяют осуществлять его регулирование лишь нормами о подряде.
Судебная практика раньше нередко признавала договор участия в долевом строительстве договором особого рода, не поименованным в ГК РФ.
Несколько уменьшил проблемы в области долевого строительства ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акры РФ" (далее - 214 ФЗ). Данный закон содержит понятие договора долевого строительства, дает определения понятий застройщик и объект долевого строительства. 214 ФЗ закрепляет, что к отношениям, возникшим из договора, может применяться Закон о защите прав потребителей. За нарушение сроков долевого строительства по сдаче дома в эксплуатацию, установленных договором, застройщик несет ответственность перед дольщиками (выплата неустойки). Дабы снять существовавшую ранее проблему с переменой лиц в обязательстве, закрепляется норма, согласно которой уступка участником строительства прав требования по договору допускается только после уплаты цены или с одновременным переводом долга по обязательству об оплате. Осуществляется государственная регистрация договоров долевого строительства.
Закон № 214, тем не менее, еще недостаточно широко применяется на практике. Дело в том, что согласно нормам о вступлении в силу данного закона, он применяется к регулированию только тех отношений долевого участия, которые возникли на основании разрешений на строительство, полученных в соответствии с данным законом. Однако форма указанного разрешения на строительство была утверждена недавно, соответственно, количесто объектов недвижимости, возводимое в соответствии с новым законом, невелико. В связи с этим на практике по-прежнему возникают неоднозначные трактовки договоров долевого участия в строительстве, что ведет к нерушению прав граждан - участников долевого строительства. Между тем, защита интересов граждан должна иметь приоритетное направление для развития судебной практики.
Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем,сопряжена со многими трудностями.
Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Одна и та же квартира может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.
Защита прав участника долевого строительства
При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на кваритру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных догововов, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. В последнем случае право гражданина на получение квартиры може не возникнуть,если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате. Для наглядности приведем следующий пример. Гражданка А заключает договор долевого строительства с Обществом Б, по которому Общество Б за определенную плату обязуется передать гражданке в собственность квартиру. Однако у самого Общества Б прав на квартиру тоже еще нет, поэтому Общество Б заключает договор подряда с Обществом С - застройщиком, по которому Общество Б обязуется выполнить подрядные работы для Общества С, а в качестве оплаты передаются права на квартиру. Общество Б не исполнило обязанность по выполнению работ, соответственно, прав на квартиру оно не получило. Однако гражданка А исполнила свою обязанность по оплате в полном объеме. Если право дольщика первоначально, то гражданка А имеет право требования по передаче квартиры. Если право производно - Гражданка А может потребовать только возмещения убытков от непосредственного контрагента по договору - от Общества Б. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, однако имеются тенденции к определению права дольщика как первоначального.
Долевое строительство и ипотека
Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья, по которому с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора по договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на проверку приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.
Ипотека является довольно широко используемым инструментом при долевом строительстве. Закон 214 ФЗ оставляет ругулирование ипотечного кредитования на специальное законодательство.
Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых наиболее востребованных сфер общественных отношений. Обманутыми нередко оказываются не только дольщики, но и застройщики - в основном по договорам о привлечении дополнительных сил к возведению объекта строительства (подрядные работы, услуги). |
Новости недвижимости в Кургане
Вторичная недвижимость в Кургане подешевела на 30 процентов
 В новом 2009 году в Кургане продолжается тенденция падения цен на вторичное жилье. Стоимость хрущевок и ленинградок снизилась на 30 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Как сообщили в некоммерческом партнерстве «Зауральская Гильдия Риэлтеров», стоимость вторичного жилья с улучшенной планировкой снизилась за 2008 год на 15 % и продолжает падать. Если в первой половине прошлого года однокомнатная квартира стоила в среднем 1,5 млн руб., то на сегодняшний день ее стоимость составляет 1 — 1,1 млн руб.
|
Каким заемщикам государство протянет руку помощи?
 Еще в декабре 2008 года премьер-министр РФ Владимир Путин пообещал помощь ипотечным заемщикам, которых врасплох застал финансовый кризис.
Поддержка, которую пообещало правительство, заключается в предоставлении рассрочки ипотечных платежей. Однако на госпомощь сможет рассчитывать лишь часть заемщиков. Да и рассрочка будет предоставляться всего на один год.
|
Что будет с недвижимостью в 2009 году?
 Аналитики компании предполагают, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении.
По мнению аналитиков, следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009 год «кризис доверия». Конечный потребитель жилья находится в патовой ситуации: вложив деньги в строящийся объект, он не имеет гарантии получить квартиру вообще, или, в лучшем случае, может получить, но значительно позже. Желая купить квартиру в новом доме, покупатель практически не имеет шансов получить ипотечный кредит. А в крайне пессимистичной ситуации – покупатель, вложивший деньги в строительство квартиры и оформив на нее кредит, теряет в сложившихся условиях возможность его погасить и может остаться и без квартиры, и без уже вложенных денег.
|
Все новости
|
|
|
Полезная информация
